Pravila prodaje nepremičnin na dražbah določa Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Dne 15.3.2018 je stopila v veljavo zadnja novela ZIZ, in sicer novela ZIZ-L.

Spremembe se nanašajo na izvršilno sredstvo prodaje nematerializiranih vrednostnih papirjev ter na določila, ki opredeljujejo seznam dolžnikovega premoženja. Novela regulira tudi spletno dražbo premičnin in nepremičnin, s katero je predvidena večja uspešnost realizacije, obenem pa bo s tem odpravljen neposreden stik med potencialnimi dražitelji, kar bo preprečilo zlorabe z dogovarjanji pred izvedbo dražb.

Trenutna ureditev javnih dražb

Javna dražba nepremičnine v večini primerov predstavlja upnikovo edino možnost  za poplačilo odprtih terjatev. Javne dražbe so javne in potekajo pred izvršilnimi sodišči. Na njih lahko pristopi vsak, ki v roku položi varščino. Slednjo je potrebno poravnati vsaj 3 dni pred dražbenim narokom in vselej znaša 10% od ugotovljene vrednosti nepremičnine. Vsi potencialni kupci, ki so vplačali varščino in ki pristopijo na dražbeni narok, lahko podajajo ponudbe za nakup nepremičnine. Na prvi javni dražbi  je izklicna cena omejena na najmanj 70% ugotovljene tržne vrednosti nepremičnine, na drugi javni dražbi pa na 50% ugotovljene tržne vrednosti. Tistemu, ki na javni dražbi ponudi najvišjo ceno, sodišče domakne nepremičnine.

Kot je že bilo omenjeno, se nepremičnine na drugi javni dražbi prodajajo za 50% vrednosti od ugotovoljene tržne vrednosti nepremičnine. V podjetju PROHIT ugotavljamo, da se v v praksi pojavljajo primeri, ko potencialni kupci, ki so vplačali varščino, pristopijo na dražbeni narok in nato ne ponudijo niti izklicne cene za nakup nepremičnine. Na tem mestu se postavlja legitimno vprašanje kakšen je njihov namen pristopa na dražbeni narok. Pod to ceno nepremičnine na javni dražbi ne morejo kupiti, prav tako bi jim bila varščina vrnjena, v kolikor so jo vplačali in nato na dražbeni narok ne bi pristopili.

Kaj je spletna javna dražba?

Po noveli ZIZ-L se bo uvedel spletni iskalnik prodaje nepremičnin v izvršilnih postopkih, na katerem bodo lahko zainteresirani kupci iskali nepremičnine. Na iskalniku bodo podatki o vseh aktivnih dražbenih narokih, s priloženimi cenilnimi poročili. Tako se bodo lahko vsi potencialni kupci ustrezno informirali o razpisanih dražbah ter o nepremičninah, ki bodo predmet prodaje.

Spletne javne dražbe se bodo prav tako izvajale preko portala vzpostavljenega preko Vrhovnega sodišča RS. Natančen potek javni dražb še ni znan, saj informacijska podpora še ni razvita, jasno pa je da bo potekala preko spletne aplikacije, na katero so bodo lahko prijavili vsi tisti, ki so pravočasno vplačali varščino. To pomeni, da bodo lahko izvedli nakup nepremičnine na javni dražbi, od doma, iz kavarne itd. Iz povedanega lahko razberemo, da je glavni doprinos spletnih javnih dražb boljša realizacija le-teh, saj bo med potencialnimi kupci nastala pravična in resnična konkurenca pri ponujanju nakupne cene, brez nepotrebnih in pravno nedopustnih groženj/podkupnin dolžnikov ter ostalih potencialnih kupcev.

V podjetju Prohit menimo, da je bila ta ureditev v slovenskem pravnem prostoru nujna in dejansko sprejeta prepozno. Na podlagi naših globalnih izkušenj namreč ugotavljamo, da so spletne javne dražbe v drugih državah v uporabi že več let.