Cene stanovanj se v Sloveniji že skoraj povsem približujejo rekordnim iz leta 2008, v Ljubljani in okolici ter v Kranju pa so bile slednje že presežene. Kljub visokim cenam pa naš nepremičninski trg še naprej čaka na večje število novih stanovanjskih enot, saj se ponudba novih stanovanj še ni uspela prilagoditi obstoječemu povpraševanju.[1] V takšnem obdobju se še kot posebej interesanten pokaže nakup nepremičnine na dražbi, kjer je mogoče za precej nižjo ceno kupiti tudi novejše in celo nedokončane objekte.

Kljub številnim prednostim nakupa nepremičnine na dražbi pa je pomembno, da je kupec pred dražbo seznanjen tudi z vsemi možnostmi, ki jih ima v skladu z Zakonom o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) lastnik nepremičnine, ki je predmet prodaje. Navedeno še posebej pride do izraza, kadar se nekdo odloči za nakup nepremičnine, v katero se želi tudi sam čim hitreje vseliti. Zgodi se namreč lahko, da se kljub plačani kupnini v nepremičnino ni mogoče vseliti še nadaljnja tri leta. V skladu z 210. členom ZIZ ima dolžnik, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, pravico stanovati v tej hiši oziroma stanovanju kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje. Navedeno pravico lahko le-ta uveljavlja tako, da v 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, če je dražbeni narok pred potekom tega roka, pa najkasneje do dražbenega naroka, vloži predlog, da bi ostal v nepremičnini kot najemnik. Dolžnik, ki obdrži pravico stanovati v prodani družinski stanovanjski hiši ali stanovanju, je od dneva izdaje sklepa o izročitvi nepremičnine dalje dolžan plačevati najemnino za profitno stanovanje. Če se kupec in dolžnik o višini najemnine ne sporazumeta, jo določi sodišče v nepravdnem postopku.

Navedeno pa seveda ne pomeni, da za vse primere velja, da se bo moč vseliti v nepremičnino kupljeno na dražbi komaj po preteku treh let. V primerih, ko je bila nepremičnina prodana v izvršilnem postopku, dolžnik pa na sodišče ni podal predloga, da bi ostal v nepremičnini kot najemnik še tri leta od dneva prodaje dalje, sodišče v skladu z drugim odstavkom 192. člena ZIZ v sklepu o izročitvi nepremičnine kupcu določi, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. ZIZ ne vsebuje posebnih določb, ki bi urejale določitev tega roka in tako sodišče samo določi primeren rok. Pri tem upošteva vse okoliščine konkretnega primera in pa položaj obeh strank, torej tako upnika, ki je sprožil izvršilni postopek, ki lahko traja tudi več let, in posledično torej že več let neuspešno izterjuje svojo terjatev kot tudi položaj dolžnika. Treba je poudariti, da je dolžnik že vse od začetka nepremičninske izvršbe seznanjen z možnostjo, da bo nepremičnina prodana in posledično mora računati tudi na izselitev in izročitev slednje. Prav tako pa ni mogoče zanemariti tudi položaja kupca, ki je v fazi izročitve nepremičnine že položil kupnino.

Zaradi nepoznavanja postopka in strahu pred tveganji se marsikdo ne odloči za nakup nepremičnine na dražbi, čeprav je takšen nakup v marsikaterem pogledu bolj varen od nakupa nepremičnine na prostem trgu. Kljub vsem prednostnim pa je pomembno, da smo seznanjeni z vsemi posebnostmi postopka prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku in s pravicami dolžnika, ki lahko sam postopek močno zavlečejo, predvsem pa je pomembno, da pred nakupom preverimo dejansko in pravno stanje nepremičnine.

Špela Stanec, mag. prava

[1] Poročilo o slovenskem nepremičninskem trgu za 1. polletje 2019 (https://www.e-prostor.gov.si/fileadmin/etn/Porocila/Polletno_porocilo_2019_I.pdf)