Vsak, ki želi svoje stanovanje oddati v najem, si želi, da bi našel zanesljivo in skrbno osebo, ki bo za stanovanje skrbela kakor za svojo lastnino. Takšen najem je praktično idealen. Da to dosežemo, moramo pri sklepanju najemnih pogodb biti pozorni na vsako podrobnost in težavo, ki ga lahko najemno razmerje prinese, kot je neplačevanje najemnine, stroškov ipd., in se že na samem začetku, kar se da, dobro zaščiti.
Najemno razmerje nastane s slenitvijo najemne pogodbe, ki jo ureja Stanovanjski zakon[1] (v nadaljevanju SZ-1), med najemodajalcem oziroma lastnikom stanovanja in najemnikom, ki mora biti v pisni obliki. SZ-1 določa bistvene sestavine najemne pogodbe, ki jih mora nujno vsebovati, to so: identifikacija in opis stanovanja, ki se oddaja v najem, identifikacijski podatki o lastniku stanovanja in najemnika ter oseb, ki bodo skupaj z najemnikom v stanovanju, odpovedene razloge, vrsto najema, določena višina najemnina ter način in roki plačevanja, čas trajanja najemnega razmerja in način predaje stanovanja.
S sklenitvijo najemne pogodbe nastanejo določene pravice in obveznosti najemodalca kot na drugi strani pravice in obveznosti najemnika. Tako mora najemodajalec izročiti stanovanje kot predmet najemne pogodbe v stanju, ki najemniku omogoča normalno uporabo stanovanja ter odgovarja za stvarne in pravne napake oddanega stanovanja. Na drugi strani pa mora najemnik uporabljati stanovanje v skladu z najemno pogodbo, odgovarja za škodo, dopustiti najemodajalcu vstop v oddano stanovanje in drugo, predvsem pa mora plačevati dogovorjeno najemnino in stroške, ki so navedeni v najemni pogodbi. In opustitev slednjega predstavlja nočno moro vseh najemodajalcev.
Da ta nočna mora ne traja dlje časa, ima najemodajalec par možnosti, da pride do plačila svojih zapadlih in neplačanih terjatev do najemnika, ki jih predstavljajo neporavnane mesečne najemnine in stroški. Prva in tudi najblažja oblika je, da z najemnikom sklene nekakšen dogovor o obročnem odplačevanju neplačanih najemnin in stroškov. S tem si tudi ne povzročata dodatnih stroškov, ki jih prinese pravdanje in izvršba. Vendar pa bo najemodajalec verjetno težko prišel do sklenitve takšnega dogovora z najemnikom, saj le-ta verjetno nima dodatnih denarnih sredstev oziroma premoženja za plačilo neplačanih najemnin, saj je že težko plačeval redno najemnino in nastale stroške, ki ju je pripeljalo do te točke. Vendar pa se lahko premoženje najemnika skozi čas spremeni, in bodo v bodoče morda podane okoliščine, ki bodo ugodne za sklenitev dogovora o obročnem odplačevanju dolga. Vendar pa je tukaj ključno, da najemodajalec pazi na zastaranje svojih terjatev iz naslova neplačila najemnine. Zato je najemodajalec časovno omejen, da pride do plačila svojih terjatev na podlagi dogovora o obročnem odplačevanju, saj terjatve iz naslova najemnin zastarajo v treh letih, kot to določa Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ). V kolikor v tem času ni njegova terjatev poravnana, mu ne preostane drugega kot da se posluži druge, strožje in dražje možnosti, to je vložitev tožbe oziroma izvršbe, ki zataranje pretrgajo.
Za vložitev izvršbe, na podlagi katere lahko pride do poplačila svojih terjatev, mora najemodajalec razpolagati s primernim izvršilnim naslovom. Najemna pogodba v pisni obliki ni primeren izvršilni naslov, ki ga določa Zakon o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ). Zato mora najemodajalec v tem primeru najprej vložiti tožbo zoper najemnika na plačilo neplačanih najemnin. V kolikor bo najemodajalec v tožbi uspešen, bo sodišče s sodbo odločilo, da mu mora najemnik plačati vse neporavnane najemnine in povrniti stroške tožbe. Med sodnim postopkom lahko pride tudi sklenitve sodne poravnave, s katero se določi višina dolga najemnika in rok za plačilo. V obeh primerih najemodajalec pridobi sodno odločbo, ki je primerna za vložitev izvršbe. Prav tako OZ za takšne sodne odločbe določa 10 letni zastaralni rok, kar pomeni, da v kolikor najemnik po izdaji sodbe oziroma sodne poravnave ne poravna svojih obveznosti, lahko najemodajalec v roku 10 let od pravnomočnosti in izvršljivosti sodne odločbe vloži zoper najemnika predlog za izvršbo na podlagi pravnomočne in izvršljive sodne odločbe. V tem času se premoženjsko stanje najemnika lahko drastično spremeni, kar pomeni, da se možnosti najemodajalca, da pride do poplačila močno povečajo, lahko pa tudi močno zmanjšajo, zato je ključni trenutek, kdaj najemodajalec poda vložitev predloga za izvršbo. Na podlagi pravnomočne in izvršljive sodne odločbe ima najemodajalec tudi možnost opravljanja poizvedb o premoženjskem stanju najemnika in na podlagi teh lahko predvidi pravi trenutek za vložitev izvršbe. Čas je ključni trenutek vložitve izvršb.
Ima pa najemodajalec tudi možnost vložitev tožbe preskočiti in s tem prihraniti pri stroških pravdanja in dokazovanja svojega zahtevka, v kolikor že na samem začetku najemno pogodbo sklene v obliki neposredno izvršljivega notarskega zapisa. V kolikor najemodajalec razpolaga s takšno obliko najemne pogodbe, lahko v primeru neplačila najemnin poda predlog za izvršbo kar na tej podlagi in se mu ni prehodno potrebno pravdati. S tem prihrani na času, ki je ključen element, ter na stroških. Zato je takšna oblika sklenitve najemne pogodbe zelo priporočljiva, vendar je potrebno poudariti, da to velja za izterjavo neplačane najemnine, ne pa nujno tudi za prisilno izpraznitev stanovanja, v kolikor je najemnik vlagal v oddano stanovanje. Za slednjo je potrebno še upoštevati dve določbi SZ-1. Drugi odstavek 112. člena določa, da najemodajalec ne more zahtevati izpraznitev in vrnitev oddanega stanovanja, dokler najemniku ne povrne vseh vlaganj, ki jih je opravil v soglasju z najemodajalec ter tretji odstavek istega člena, ki določa, da se najemna pogodba ob sporu odpoveduje s tožbo.
Prav tako je zelo priporočljivo, da najemodajalec, takoj po sklenitvi najemne pogodbe oziroma o sami spremembi le-te, o tem obvesti upravnika stavbe in mu sporoči ime in število oseb, navedenih v najemni pogodbi, saj je vse do trenutna obvestila morebitni dolžink vseh terjatev iz naslova upravljanje stabe lastnik stanovanja, po trenutku obvestila pa postane morebitni dolžnik najemnik. Pri tem je še potrebno poudariti, da najemodajalec subsidiarno odgovarja za obratovalne stroške najemnika. To pomeni, da lahko upravnik stavbe, v kolikor obratovalni stroški niso plačani, najprej za poplačilo le teh terja najemnika (v kolikor je ta prijavljen pri upravniku), v kolikor pa je izvršba zoper najemnika neuspešna, pa lahko še terja samega lastnika stanovanja, torej najemodajalca.
Prav tako je pomembno, kje ima najemnik prijavljeno stalno ali začasno prebivališče. V kolikor ima najemnik prijavljeno prebivališče na naslovu oddanega stanovanja, se mora najemodajalec zavedati, da lahko v primeru dolgov najemnika, njegovi upniki zahtevajo izvedbo rubeža premičnin v njegovem stanovanju. Pri sami opravi rubeža pa izvršitelj lahko zarubi vse predmete, ki se nahajajo v samem stanovanju, ne glede na to, da niso od dolžnika. Kasneje lahko najemodajalec z ugovorom tretjega uspe, da se zarubljeni predmeti izločijo iz izvršbe, vendar pa bo moral najemodajalec lastninsko pravico na zarubljenih predmetih dokazovati z računi oziroma drugimi sredstvi dokazovanja.
Opažamo torej, da lahko najem prinese ogromno težav in preglavic, a na drugi strani obstajajo določeni instrumenti, ki nekako varujejo najemodajalca in mu omogočajo povračilo povzročene škode. Za uspešnost je potrebno že na začetku postaviti dobre temelje za morebitne kasnejše težave.
[1] http://www.pisrs.si/Pis.web/pregledPredpisa?id=ZAKO2008
Sandi Žvajkar