Kljub temu, da je prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku lahko dolgotrajna in povezana z določenimi začetnimi stroški tudi za upnika, je pogosto edini način, da upnik pride do poplačila svoje terjatve.

Izvršba na nepremičnino se opravi z:

• zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi,
• z ugotovitvijo vrednosti nepremičnine,
• s prodajo nepremičnine in
• s poplačilom upnikov iz zneska, dobljenega s prodajo (167. člen Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ)).

Postopek izvršbe na nepremičnino se začne z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi, ki je javno dostopna vsem, kar pomeni, da lahko vsakdo vpogleda ali je določena nepremičnina obremenjena s hipoteko oziroma z drugo omejitvijo. Navedeno je pomembno povsem pri nakupih nepremičnin saj z zaznambo pridobi upnik zastavno pravico na nepremičnini z učinki tudi proti tistemu, ki pozneje pridobi lastninsko pravico na tej nepremičnini (170. člen ZIZ).

Postopek se nadaljuje z ugotavljanjem vrednosti nepremičnine, ki pa ni splošno znano dejstvo. Vrednost posamezne nepremičnine je odvisna od več dejavnikov: velikosti nepremičnine, lege nepremičnine, vzdrževanosti nepremičnine, njene starosti, morebitnih bremen in podobno. Sodišče znanja o vrednosti posamezne nepremičnine nima, zato ZIZ v 178. členu določa, da se vrednost nepremičnine v izvršilnem postopku ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve.[1] Predujem za sodnega cenilca založi upnik, ki pa lahko nato v skladu s prvim odstavkom 38. člena ZIZ zahteva vračilo teh stroškov od dolžnika. Če upnik predujma ne založi, sodišče izvršbo ustavi.

Po izdaji sklepa o ugotovitvi vrednosti nepremičnine izda sodišče odredbo o prodaji nepremičnine. Ta vsebuje naslednje za kupca nepremičnine relevantne podatke: datum, ura in kraj dražbe, označbo nepremičnin, navedbo služnosti stavbne pravice in stvarna bremena, ki jih mora kupec prevzeti, vrednost nepremičnine, ki jo je s sklepom ugotovilo sodišče, ceno za katero se bo nepremičnina prodajala, rok za položitev kupnine, način prodaje in znesek varščine (184. člen ZIZ).

Pogoj za udeležbo na dražbi[2] je plačilo varščine v roku treh delovnih dni pred dražbo[3]. Ta  znaša desetino ugotovljene vrednosti nepremičnine. Ponudniki, katerih ponudbe niso bile sprejete, dobijo varščino na njihov transakcijski račun vrnjeno v  petnajstih dneh po koncu javne dražbe[4] (185. člen ZIZ).

Na prvi dražbi nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot 70 % ugotovljene vrednosti. Če le-te ni bilo mogoče prodati, razpiše sodišče na predlog upnika drugo dražbo, na katerem nepremičnina ne sme biti prodana za manj kot polovico ugotovljene vrednosti. Od prvega do drugega naroka mora preteči najmanj trideset dni. Potrebno je poudariti, da če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na prvem naroku, dovoli sodišče novo prodajo samo na upnikov predlog, ki ga mora podati v šestih mesecih. Sodišče tako samo ne bo razpisalo druge dražbe. Če upnik pravočasno ne predlaga nove prodaje, ali če nepremičnine ni bilo mogoče prodati na drugem naroku niti za polovico ugotovljene vrednosti, sodišče ustavi izvršbo (188. člen ZIZ)

Dražba traja, dokler ponudniki višajo ponudbe. Ponudnik je na svojo ponudbo vezan, dokler ni dana višja ponudba. Ko je dražba končana, sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno, in razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina. O domiku nepremičnine izda sodišče sklep, ki ga vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji, ter vsem udeležencem dražbe (189. člen ZIZ)

Po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku (192. člen ZIZ). Kupec mora položiti kupnino v roku, ki je določen v odredbi o prodaji. V nasprotnem primeru sodišče zadrži njegov znesek varščine in ga razdeli v skladu s 197. in 198. členom ZIZ.

Nepremičninska izvršba se zaključi s poplačilom upnikov po pravnomočnosti sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu (195. člen ZIZ). Sodišče v ta namen določi narok za razdelitev kupnine (207. člen ZIZ). O poplačilu upnikov in drugih oseb, ki uveljavljajo pravico do poplačila odloči sodišče s sklepom, pri čemer pa upošteva stanje, kot izhaja iz spisov in iz zemljiške knjige, ter stanje, ki ga je ugotovilo na naroku (208. člen ZIZ)[5].

Ko dolžnik prejme sklep o izvršbi, s katerim je dovoljena izvršba na nepremičnine, oziroma ko prejme sklep, s katerih se že začeta izvršba razširi tudi na nepremičnine, to še vedno ne pomeni, da bo njegova nepremičnina tudi dejansko prodana. Zraven umika izvršbe in izbrisa hipoteke zaradi poplačila lahko upnik v skladu z zakonom ustavi že začeto izvršbo na nepremičnine na način, da obdrži hipoteko[6] ali pa odloži izvršbo za eno leto[7]. Obe možnosti nista namenjeni zavlačevanju postopka, temveč, da dolžnik v tem času poišče način, kako bo obveznost odplačal. Potrebno pa je poudariti, da gre pri tem zgolj za pravica upnika in ne tudi njegovo obveznost. Pomembno je, da dolžnik v postopku aktiven, da je v kontaktu z upnikom in da išče rešitev za poplačilo obveznosti.

Aktiven postopek z izvršbo na nepremičnine pa seveda ne zagotavlja, da bo upnik tudi dejansko poplačan. Najbolj pogosta razloga za neuspešnost dražbe sta neatraktivnost nepremičnine in prodaja samo dela nepremičnine, torej da se le-ta ne prodaja kot celota. Pogosti so pa tudi primeri, da je upnikov več in tudi v primeru uspešne dražbe kupnina ne zadošča za poplačilo vseh upnikov.

---

[1] Sklep Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. III Ip 2965/2017, z dne 22 novembra 2017.

[2] Enako velja za postopek zavezujočega zbiranja ponudb.

[3] Tretji odstavek 185. člena ZIZ določa izjemo in sicer, da so varščine oproščeni upnik, na čigar predlog je sodišče dovolilo izvršbo in zastavni upnik oziroma upnik zemljiškega dolga, če njihove terjatve dosegajo varščino in če se da glede na njihov vrstni red in ugotovljeno vrednost nepremičnine varščina poravnati iz kupnine.

[4] Če zakon ne določa drugače.

[5] 197. in 198. člena ZIZ določata vrstni red poplačila.

[6] V skladu z drugim odstavkom 43. člena ZIZ lahko upnik med postopkom z dolžnikovo privolitvijo v celoti ali delno umakne predlog za izvršbo, tako da upnik obdrži zastavno pravico na predmetu izvršbe, sodišče pa ne razveljavi zaznambe sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi ali sodnem registru oziroma že opravljenega rubeža premičnin. Na ta način upnik obdrži vrstni red hipoteke.

[7] V skladu s tretjim odstavkom 72. člena ZIZ v primerih ko teče izvršba na nepremičnino in je upnik predlagal odlog izvršbe s tem izvršilnim sredstvom, mora upnik predložiti tudi pisno soglasje ostalih upnikov, na predlog katerih je bila dovoljena izvršba na nepremičnino. Ne zadostuje torej, da bi se samo en upnik strinjal, da se izvršba na nepremičnine odloži.

Špela Stanec, mag. prava